Totta ja tarua kaavoituksesta

Keskuskauppakamari on hiljattain julkaissut raporttinsa Ylisääntelyn seuraukset – Pykälämyrsky vaikeuttaa yritysten toimintaa. Raportti listaa muiden säännösten ohella joukon kaavoitukseen ja maankäytön suunnitteluun liittyviä ongelmia, sekä esittää niihin ratkaisuja. Käyn tässä kirjoituksessa läpi mitkä yritysjohtajien tunnistamista ongelmista ovat totta ja mitkä tarua.

Asuntojen rakentamisen esteet

1. Kaavoituksella säädellään rakennettavien asuntojen keskikokoa (Helsinki 75 m2), jolla luodaan epätasapaino kysynnän ja tarjonnan välille; pienen asunnon ostaja sponsoroi suuremman ostajan neliöitä.

Tämä lienee Helsingin seudun kauppakamarilta nostettu mielipide. Kauppakamari on kritiikissään puolitoista vuotta myöhässä. sillä kokosääntelyä muutettiin vuoden 2012 lopussa niin, että 50% kerrostaloasunnoista saa olla yksiöitä ja kaksioita, loppujen on oltava

2. Kunnan määrittelemillä tontinluovutusehdoilla suositaan tiettyjä asumismuotoja (vuokra, hitas), joiden kustannukset maksatetaan omistusasunnon ostajilla.

Tämä pitää jossain määrin paikkansa. Vuokra-asumista suositaan, jotta vuokra-asunnot eivät keskittyisi vain tietyille alueille. Tämä johtuu siitä, että Suomen asuntomarkkinoilla omistusasumista tuetaan verohelpotuksin ja vuokra-asumista vastaavasti verotetaan.

Vuokralla ei siis kannata asua, jos rahaa jää vuokrasta niin paljon säästöön, että sillä voisi lyhentää lainaa tai jos asumisen tarve on lyhytaikainen. Tämän takia vuokra-asujat ovat pääosin pienituloisia, väliaikaisia asukkaita ja/tai nuoria.

Valitettavasti sääntelystä luopuminen edellyttäisi ensin sitä, että vuokratulot vapautettaisiin veroista ja vastaavasti kiinteistöveroa korotettaisiin.

3. Asuntojen suunnitteluohjeet ovat toistaiseksi pelkästään nostaneet rakentamiskustannuksia (paikoitusnormit, asuntojen esteettömyys, VSS, 2 vuoden välein uudet energiamääräykset).

Toisaalta energiamääräykset laskevat rakennuksen elinkaarikustannuksia, joista 75% kertyy käytön aikana. Rakentamisen hinta on joka tapauksessa vain noin puolet asunnon neliöhinnasta. Rakennusinvestoinnin hintaa eniten nostavaksi säännökseksi on arvioitu pääkaupunkiseudun pysäköintinormia, joka nostaa neliöhintoja arviolta 1-10%.

4. Fiskaalisen intressin vuoksi asuntojen varainsiirtoveroa on nostettu ja ulotettu vero myös yhtiövelkaosuuteen; tällä onnistuttiin pysäyttämään asuntokauppa kuin seinään 1.3.2013.

Tämä pitää paikkansa, joskin vaikutus on tuskin niin dramaattinen kuin edellä kuvattu. Varainsiirtovero lisää kitkakustannuksia, jotka huonontavat markkinoiden toimintaa.

5. Pääkaupunkiseudulla on tyhjillään miljoona neliömetriä toimistotilaa, jolle ei löydy enää käyttäjää; kaavamääräyksillä estetään niiden muuttaminen asunnoiksi, joista olisi kova pula.

Tämä pitää lähes paikkansa. Kaavamääräyksien muuttamisen tiellä ovat usein sinänsä hyvää tarkoittavat melu- ja päästönormit. Toimitilojen sijoittamista melu- ja päästölähteiden ääreen ei sen sijaan ole rajoitettu määräyksin, joten niille varatusta tonttimaasta on ylitarjontaa liikenneväylien läheisyydessä.

6. Valitusprosesseista on tullut pääsääntö, valittajalle ei koidu niistä mainittavia kustannuksia, mutta valituksen kohteelle seuraukset voivat olla miljoonia; hidas oikeuskäsittely

Pötyä. 90% kaavoista astuu voimaan ilman valituksia. 80% kaavoittajista ja kuntavaikuttajista kertoo pystyvänsä arvaamaan ennalta mistä tapauksista tullaan valittamaan. Eniten valituksia poikivat siis sellaiset hankkeet, josta myös päättäjät ovat erimielisiä. Tietenkään minkään hankkeen puuhamies ei ole koskaan mielestään kohdannut aiheellista valitusta, mutta ristiriitaiset hankkeet ovat yleensä ristiriitaisia syystä.

7. Kaavoitusprosessit kärsivät kaupungeissa ammattitaitoisen henkilökunnan puutteesta; säästetään ehkä palkoissa, mutta välilliset kustannukset hitaudesta ovat yhteiskunnalle moninkertaiset.

Tämä pitää kaupunkiseuduilla paikkansa. Osin myös siksi, että päätöksentekijät ovat asettaneet kaavoittajille hyvin vaikeita tavoitteita. Eräs tapaamani kaavoittaja tokaisi käyttävänsä 1/3 työajastaan pysäköintijärjestelyiden suunnitteluun.

8. Rakennuslupavaiheessa pyydetään lisäselvityksiä tipoittain; tuntuu että aina paperit päätyvät vanhan pinon alkuun, jopa yli vuoden kestäviä prosesseja (Venäjällä laki: expertisa = max. 3 kk)

Varsinkin Espoo on saanut moitteita rakentajien pompottelusta, mikä johtuu pääasiassa siitä, että viranhaltijoita on työtehtäviin nähden niin vähän, etteivät he ehdi yhteensovittaa määräyksiä ja selvityspyyntöjä keskenään. Näitä ristiriitoja pyritään Espoossa ennaltaehkäisemään lisäämällä ennakkoneuvontaa jo suunnitteluvaiheessa.

9. Uusia määräyksiä tehtaillaan ennen kuin edes tunnetaan niiden vaikutusta rakennusten käytettävyyteen tai elinkaareen; esimerkkejä löytyy mm. energiatehokkuuden parantamisen alueelta.

Päätöksenteon salamyhkäisyys on eräs suomalaisen politiikan oudoimpia piirteitä. Kannattaa kuitenkin pitää mielessä, että nykyisenkaltaisiin energiatehokkuusmääräyksiin on päädytty, koska yksinkertaisempia keinoja suitsia energiankulutuksen kasvua, kuten energian hintojen nostaminen tai energian hintavaihtelun vapauttaminen on pidetty taloudelle haitallisena.

Entä ehdotetut ratkaisut? Tiivistetysti ratkaisuiksi ehdotetaan kevyempiä normeja, kuntien itsehallinnon kaventamista ja kansalaisten valitusoikeuksien rajaamista. Normien keventämisvaatimuksista moneen on helppo yhtyä, mutta kuntien itsehallinnon ja valitusoikeuksien rajaaminen näyttää lähinnä yritysjohtajien toivomukselta keskittää valtaa helpommin lobattavalle taholle.

Rakentamista koskevan sääntelyn lähtökohdaksi on otettava, ettei uudella sääntelyllä saa nostaa asuntojen hintoja. Tämäntyyppisten lähtökohtien takia asbestin käyttö rakennusmateriaalissa on edelleen sallittu Yhdysvalloissa. Ei siis jatkoon.
Uusia säännöksiä ja määräyksiä ei saa antaa selvittämättä niiden vaikutuksia. Periaatteessa säädöksiä ei pitäisi antaa selvittämättä niiden vaikutuksia, mutta käytäntö on toinen. Suosittelen äänestämään kaikissa vaaleissa ehdokkaita, jotka ovat sitoutuneet avoimuuteen päätöksentekoprosesseissa.
Kaavoituksen on myös pääkaupunkiseudulla muututtava rakennussuunnittelusta alueen käytön suunnitteluksi Suomessa kansalaisten oikeusturvan on katsottu edellyttävän varsin yksityiskohtaisia kaavasuunnitelmia. Ongelma ehkä helpottuisi jos määrättäisiin vain mitä seurauksia rakennushankkeella saa olla.
Asemakaavoitusta on nopeutettava luokittelemalla kaavat kiireellisyyden perusteella tärkeysjärjestykseen ja keventämällä vähämerkityksisten kaavojen käsittelyä. Jatkopohdinnoissa ratkaistava asianmukainen tapa toteuttaa luokittelu. Vaadittavien selvitysten määrä on riippuvainen kaavamuutoksen vaikutuksista, joten käytännössä näin toimitaan jo.
Kaavoitusprosessien nopeutta on mitattava.  Näin tehdään jo.
Kaavoitusprosessin aloitusaika on määritettävä ensimmäiseen yhteydenottoon kaavoituksen muuttamiseksi. Maankäyttö- ja rakennuslain 51§ tulkitaan nykyisin siten, että kunnilla on oikeus päättää itse milloin kaavan laatimis- ja muuttamiskynnys ylittyy. Kaikki kaavamuutosvaatimukset eivät ole yhtä kiireellisiä, saati aiheellisia.
Kaavassa määriteltyjä rakennukseen liittyviä parametrejä vähennettävä olennaisesti. "Turhia" asioita on helppo vastustaa määrittelemättä mitä ne ovat.
Asuntojen koon säännöstelystä on luovuttava.  Paikoitellen kannatettavaa.
Esteettömyysvaatimus vain osalle asunnoista (esim. alakerta tai 30%) Esteettömyys ymmärretään tässä luultavasti vain kylpyhuoneiden pyörätuoliympyräksi (jonka kustannusvaikutus on marginaalinen). Kokonaisvaltaisesta pihojen, ovien ja asuntojen esteettömyydestä on kuitenkin huomattavasti hyötyä paitsi vammaisille, myös terveille.
Autopaikkavaatimuksia on tarkasteltava tapauskohtaisesti ja kohtuuttoman kalliista pysäköintiratkaisusta luovuttava. Kannatettava ehdotus.
Väestönsuojavaatimuksesta luovuttava. Harkitsemisen arvoinen ehdotus.
Kunnat on velvoitettava kaavoittamaan huomattavasti nykyistä enemmän tontteja.  Mutta miten?
Kaavoittajien pula voitaisiin ratkaista laittamalla kaava-arkkitehdit kuntien yhteiseen pooliin, jolla tasattaisiin eri alueiden työmääriä. Käytännössä paljon kaavoja teetetään jo ulkopuolisilla konsulteilla.
Kunnan kaavoituksen edistämisvelvoitteen on toteuduttava käytännössä - nykyisin kaava voidaan hylätä vuosien valmistelutyön jälkeen viimeisessä valtuustokäsittelyssä. Suomeksi tämä tarkoittaa, että kaikkien kaavahankkeiden on pakko johtaa kaavaan tai kaavamuutokseen. Demokratiassa tulee kuitenkin myös voida sanoa huonoille hankkeille ei.
Valtion tulee sitoa kasvukuntien rahoitusta kohtuuhintaisen asumisen kaavoittamiseen. Valtion sotkeutuminen kaavoituksen rahoitukseen liikennehankkeiden kautta lähinnä hidastaa kaavoitusta. Kaavatalous kärsii mä-tarjoon-sää-maksat-suunnittelusta.
Kaavoitus ei saa olla kunnan muiden kuin kaavan toteutukseen liittyvien toimintojen rahoituskeino Kaavoitus ja maan myynti ei ole erityisen merkittävä tulonlähde useimmille kunnille.
Kaavoituksesta ja liikennesuunnittelusta olisi päätettävä työssäkäyntialueittain (kevennetty metropolihallinto). Tästä on helppo olla samaa mieltä.
Maanomistajille on annettava subjektiivinen kaavoitusoikeus, jolla he saisivat maansa kaavoittamisen vireille oma-aloitteisesti Maanomistaja saa teettää tarvittavat selvitykset ja laadituttaa suunnitelmat nytkin. Demokratian kannalta on parempi, että kaavoituksen vuorovaikutuksen toteuttaa julkinen taho.
Rakennuslupien käsittelylle on säädettävä maksimikäsittelyaika Ylärajaa on vaikea valvoa.
Valitusoikeuksia on rajattava sen suhteen, kenellä valitusoikeus
edellyttämällä, että valittaja on tehnyt kirjallisen muistutuksen jo kaavaehdotuksesta.
Tällainen rajoitus on turhaa kiusantekoa. Rakennuslupien valitusoikeus on jo nyt äärimmäisen rajattu ja valtaosa valituksista hylätään juuri valitusoikeuden puutteen vuoksi.
Valituksesta on perittävä tuntuva maksu, joka palautetaan, mikäli valitus menestyy Suomeksi, köyhät hiljaa. Hallintovalitus kuulu kansalaisen perusoikeuksiin.
Valitusprosessin käsittelylle on säädettävä maksimiaika. Selvät tapaukset ratkeavat yleensä nopeasti. Pitkissä valitusprosesseissa on taustalla aina joku todellinen ristiriita, jonka käsittely kestää aikansa.
Hallintotuomioistuinten resursseja lisättävä niin, että laadukkaat ratkaisut kohtuullisessa ajassa ovat mahdollisia  Kannatettava ehdotus
Kategoria(t): Tiedotteet. Lisää kestolinkki kirjanmerkkeihisi.